Uit ADO 144

De ondraaglijke traagheid
van de sociale woningbouw in Oud-Heverlee

De jongste dertig (30) jaar zijn er in Oud Heverlee nul (0) sociale woningen bijgebouwd. De rest werd gebouwd vóór de fusies van de gemeenten, wat blijkt uit de korte historiek onderaan dit artikel en de tabel van de VMSW. Aan politieke beloftes heeft het nochtans niet ontbroken. Alle partijen beloofden al in hun campagnes van in de jaren 1990 initiatieven rond sociale huisvesting. In 1994 bijvoorbeeld voerden CVP, Agalev en Volksunie samen campagne en wilden ze volgens hun verkiezingsfolder “objectieve en eerlijk toegepaste criteria bij de toewijzing van sociale woningen”; de SP wou toen ook al “initiatieven voor sociale huisvesting, o.a. huurwoningen”. Of volgens de folder van Fusiebelangen bij de vorige verkiezingen: “FB hecht bijzonder veel aandacht aan huisvesting (…) Verder komen er een tiental huur/koopwoningen in elke deelgemeente om de jeugd van Oud- Heverlee de gelegenheid te geven om te wonen in eigen gemeente”.

Tijdens de vorige legislatuur onder de toenmalige coalitie Fusiebelangen-SP werden in Sint-Joris-Weert aan het kerkhof koopwoningen gebouwd op gronden van het OCMW. Kandidaat-kopers mochten zich aanmelden via het dienstbetoon van de toenmalige OCMW-voorzitster en met als enige voorwaarde geen eigenaar zijn van een woning of bouwgrond; er waren geen inkomenscriteria en er was geen tussenkomst van een sociale bouwmaatschappij en er werden geen huurwoningen gebouwd.

ADO heeft alle dossiers voor sociale woningbouw ingekeken en kan enkel concluderen dat diverse studie- en architectenbureaus er wel bij varen, met tot nu toe hetzelfde resultaat: niets, rien, nichts, nada, nothing whatsoever …

Pagina begin

• Het Winkelveld in Oud-Heverlee
• De Kouter in Blanden
• Haasrode Centrum
• "Klein Neerveld" in Sint-Joris-Weert
• OCMW gronden in Oud-Heverlee
• De sociale gouden jaren 1970
  
• Besluit
  
  
• Wat is een sociale woning?
• Info van de VMSW
• Statistieken van de VMSW
  
  
• Wat werd er beloofd tijdens de gemeenteraadsverkiezingen van 2006?
• Wat werd er voorgehouden op het verkiezingsdebat in 2006 (deel 1 en deel2)?
• Zonder ADO kreeg u tot op vandaag zeer vage informatie.
  

• Reageer op de ADO weblog
  
  

Het Winkelveld
in Oud-Heverlee:
in de winkel(hoek) geen
bescheiden stenen

Het Winkelveld in Oud-Heverlee

Gebied gelegen tussen de Waversebaan en het Heverleebos.

ADO schrijft al jaren over dit project van oorspronkelijk 8 en in 1994 tot 16 vermeerderd aantal sociale woningen op gronden van het OCMW aan de Fazantenlaan. Het hele gebied ligt deels in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied, deels in een zone voor open bebouwing, deels in zone voor koeren en hovingen. In 1994 werd een aanvraag door het OCMW ingediend met plannen getekend door architect Van Eyken uit Bertem. De inplanting van de woningen, de bestemming ervan, het voorgestelde gabarit (= bouwvolume) en het materiaalgebruik zijn in overeenstemming met het BPA (dat al dateert van 1987).

De bouwvergunning wordt op 14 oktober 1994 afgeleverd aan het OCMW om de werken uit te voeren volgens de goedgekeurde plannen: woningen met 2 bouwlagen en een dak, ramen en deuren in hout, licht kleurige gevelsteen, kelder, garage, 3 slaapkamers met een totaal bewoonbare oppervlakte van circa 150 m2, wat in de sociale woningbouw als zeer ruim kan aanzien worden. De bouwgronden variëren in grootte tussen 2a 90ca en 4a 27ca, qua prijs volgens schatting van de ontvanger van registratie en domeinen variërend tussen de 830.000 en 1.230.000 oude Belgische Franken (ofwel ongeveer 20.550 en 30.455 euro’s).

Om onduidelijke redenen werden deze woningen nooit gebouwd, alhoewel de klachten van de bewoners van de hedendaagse pastorijen (zonder pastoors), boerderijen (zonder koeien) en haciënda’s (zonder paarden) in het Winkelveld er wel voor iets tussen zullen zitten (zie ADO 140, 135 en 128).

Op 7 juni 2000 wordt door het OCMW opnieuw een aanvraag ingediend, nu voor woningen met een totaal bewoonbare oppervlakte van circa 160 m2. Het College adviseert gunstig op 13 juni 2000 waarna de aanvraag op 20 juni naar stedenbouw Leuven vertrekt.

In 2006 wees de Vlaamse regering het ontwerp tot herziening van het BPA omwille van procedurefouten af en moest het dossier weer van voor af aan herbeginnen, Wat, zover wij weten, nog steeds niet gebeurd is.

In het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) – 1ste versie 2001, 2de versie 2007 – wordt een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) voor dit gebied gepland om hier sociale huisvesting mogelijk te maken.

In 2008 staat er in het Winkelveld nog steeds geen enkele sociale woning en op het gemeentelijk dossier prijken de fatalistische (?) woorden: niet uitgevoerd.

Volgens OCMW-voorzitster Diane Grauwels is dit nog steeds een slapend dossier, wat zij ons ook vertelde tijdens het interview voor ADO 143.

De Kouter in Blanden:
en zij kouterden voort

De Kouter in Blanden (gebied 4 ha)

De Kouter :
de resterende 2 ha van het terrein

Dit gebied is 6 hectare groot en ligt in een woonuitbreidingsgebied tussen de Haasrodestraat (noorden), de Karthuizerstraat (oosten) en de Bierbeekstraat (zuid-west). Van de 6 hectare werd 4 hectare aangekocht door het OCMW. Dit terrein ligt achter de kerk van Blanden en zou als “woon- en zorgcampus” ontwikkeld worden. De resterende 2 hectare langs de kant van de Interleuvenstraat (zie foto hiernaast) zijn nog in privé handen en het is onduidelijk wat hiermee zal gebeuren. Tijdens de vorige legislatuur was sprake van sociale woningbouw op deze 2 hectare. Het gemeentelijk dossier maakt melding van de ontsluiting van dit resterende gebied via de Partizanenstraat en de Burgemeester Janssensstraat.

Na de gemeenteraad van 24 april 2007 wordt de aanvraag voor verdere ontwikkeling van deze site doorgestuurd naar stedenbouw Leuven, die antwoordt in oktober 2007:

“Een specifiek ontwikkelingsvoorstel zit niet in de bundel, het beperkt zich tot de vraag woonuitbreidingsgebied te Blanden te ontwikkelen in functie van het doelgroepenbeleid voor bejaarden. Het voorstel maakt niet duidelijk wie zal instaan voor de uitvoering van het project. De gemeente stelt enkel dat ‘het sociale luik van de aansnijding onder de controle van de initiatiefnemer valt en door de initiatiefnemer zal worden gerealiseerd [het OCMW dus, nvdr]. Het aanbod van serviceflats is opnieuw een supplementair woonaanbod dat bovendien andere woongelegenheden in de gemeente vrijmaakt. Omwille van het ontbreken van enige nood aan bijkomende woonmogelijkheden en omwille van de eerste vrijgave van 60 woongelegenheden in het woonuitbreidingsgebied Haasrode Centrum kunnen de serviceflats in de huidige situatie niet aanvaard worden. Dat aantal pleegt inbreuk op de 60/40 verhouding die het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ook in het buitengebied wenst te realiseren”.

Bent u nog mee?

De provincie zou van mening zijn dat zij bevoegd is om over dit dossier te beslissen omdat de gemeente nog geen structuurplan heeft. In november 2007 geeft de bestendige deputatie van de provincie Vlaams-Brabant volgend advies: “voorwaardelijk gunstig enkel voor rusthuisbedden, dienstencentrum en dagverzorgingscentrum”. Het betreft ongeveer 80 rustbedden en voor 2010 zouden een 25-tal serviceflats voorzien kunnen worden. Hopelijk zijn deze serviceflats dan wel ‘sociaal’ te noemen en dus betaalbaar voor de modale inkomensgroep. Van sociale woningbouw, koop- en/of huurwoningen, is in dit dossier geen sprake.

Tot nu toe werd een bedrag van 8.633,00 euro inclusief BTW uitgegeven aan erelonen van Plan+ uit Lennik voor de behandeling van de stedenbouwkundige aanvragen en adviesverlening aan het CBS (college van burgemeester en schepenen).

Naar verluid wordt de volgende procedure gevolgd:

• het ruimtelijk structuurplan wordt aangepast
• subsidieaanvraag
• ontwerpbureau aanstellen om voorontwerp op te maken(via onderhandelingsprocedure?)

Het voorontwerp is nog (steeds) niet af en dan nog stelt zich de vraag of stedenbouw het ontwerp dat nog gemaakt moet worden gunstig zal adviseren.

De Kouter zal nog wel een tijdje moeten herkauwen.

Dit gebied ligt tussen de Blanden-, Milse- en Kerkstraat in Haasrode, 8 hectare groot.

In juli 2003 werd de eerste aanvraag tot aansnijding van dit woonuitbreidingsgebied in Haasrode bij de bestendige deputatie van de provincie Vlaams-Brabant ingediend maar omwille van het ontbreken van de nodige documenten kon de deputatie geen advies uitbrengen. Dit scenario herhaalde zich nog een paar maal: 12 april 2005 (bijna 2 jaar na datum eerste aanvraag) en 6 september 2005. N.B. de bestendige deputatie voegde bij elk afwijzend schrijven een exemplaar van de procedure die gevolgd moet worden bij aanvraag tot principieel akkoord voor het aansnijden van een woonuitbreidingsgebied.

Op 28 oktober 2005 verklaarde de gemeenteraad zich principieel akkoord met de ontwikkeling van dit woonuitbreidingsgebied, waarna de plenaire vergadering hierrond plaatsvond op 10 februari 2006 in aanwezigheid van een afvaardiging van de gemeente, van ROHM Vlaams-Brabant, van de provincie Vlaams-Brabant en van de gewestelijk planologisch ambtenaar. We zijn nu al meer dan 2 jaar verder.

Op 9 maart 2006 maakt de bestendige deputatie haar verslag van de plenaire vergadering met onder andere volgend besluit: “de deputatie verklaart zich principieel akkoord met de aanvraag tot ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied ‘Haasrode Centrum’ en verleent een principieel akkoord voor de eerste fase van 60 woningen, op voorwaarde dat:

• het project een maximaal aanbod omvat van 30 sociale huur- en koopwoningen en een aanbod aan overige woningen dat het aanbod aan sociale huur- en koopwoningen niet overtreft
• van de 30 sociale woningen er minimum 15 sociale huurwoningen zijn
• er een dichtheid vooropgesteld wordt van minimum 25 woningen per hectare
• de ontwikkeling (eerste fase) aansluit op het centrumgebied van Haasrode (Milsestraat).”

Het openbaar onderzoek werd afgerond, maar in het dossier dat we bij de gemeente mochten inkijken waren deze resultaten niet in bijlage. Op onze vraag aan de gemeentesecretaris waarom deze stukken niet in het dossier zitten, krijgen we als antwoord het beste teken van de zgn. ‘openbaarheid van bestuur’: “het dossier is momenteel in onderzoek”.

Gelegen tussen de Overwegstraat en de Pastoor Tillemansstraat.
De Kerkfabriek van Sint-Joris-Weert besluit in 2001 dit gebied van 27 a 80 ca voor openbaar nut te verkopen om er sociale woningen op te laten bouwen.

Bij ministerieel besluit wordt deze onderhandse verkoop gemachtigd door toenmalig minister Van Grembergen. In juli 2002 besluit de gemeenteraad deze gronden aan te kopen voor de som van 206.743,00 euro. Op 29 oktober 2002 is de gemeenteraad principieel akkoord (onthouding van de toenmalige Agalev fractie) tot realisatie van een aantal huur- en/of koopwoningen in iedere deelgemeente. Deze woningen zullen worden toegewezen overeenkomstig “de gemeentelijke reglementering” (meer uitleg over deze reglementering konden we vooralsnog niet krijgen).

Na zeven ontwerpers en drie veiligheidscoördinators te hebben aangeschreven, besluit de gemeenteraad op 26 augustus 2003 de erelonen voor ontwerper en veiligheidscoördinator goed te keuren, deze aan te duiden via onderhandelingsprocedure en een raming voor de bouw van acht gekoppelde sociale woningen te voorzien van circa 1 miljoen euro. Het architectenbureau Bruggemans uit Oud-Heverlee blijkt de goedkoopste te zijn met 3,25% ereloon inclusief stabiliteitsstudie, technieken, veiligheidscoördinatie en uitvoering en wordt dus aangesteld.

Het college neemt op 9 juli 2004 kennis van de voorontwerpplannen van het architectenbureau Bruggemans voor deze woningen met een totaal oppervlakte van 150 m2 per woning, met garage, tuinberging en 3 slaapkamers, zonder kelder.

Of het hier gaat over sociale huur- of koopwoningen werd nog niet beslist. Het college vraagt het architectenbureau het voorontwerp meer te individualiseren en te differentiëren qua geveluitzicht. In dit stadium bevindt het project zich momenteel, anno 2008 (we zijn nu weer 7 jaar verder).

We gaan er op vooruit en de volhouder wint, misschien.

Deze gronden zijn eigendom van het OCMW Oud-Heverlee en zouden goed gebruikt kunnen worden voor nieuwe sociale woningbouw of serviceflats in het dorp Oud-Heverlee.

Ook dit mogelijk project is volgens OCMW-voorzitster Diane Grauwels nog steeds een slapend dossier, wat zij ons vertelde tijdens het interview voor ADO 143.

Bij deze: een vooralsnog gemiste kans.

De sociale gouden jaren 1970

Koopwoningen bij het station van Oud-Heverlee

Blanden: Heuvelhof

We overlopen even de historiek (voor zover hiervan sprake kan zijn) van de sociale woningbouw in Oud-Heverlee.

Tijdens de jaren zeventig van vorige eeuw werd bij het station van Oud-Heverlee een project sociale koopwoningen en bejaardenstudio’s gerealiseerd door Heuvelhof, een van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen in het Leuvense, nu gefusioneerd tot de CV Dijledal.

In beginsel waren voormelde woningen sociale huurwoningen, in totaal 53 woningen en 11 bejaardenstudio’s, die in de loop van de jaren ofwel door de zittende huurder ofwel door een andere geïnteresseerde koper werden aangekocht. Er resteren nog maar enkele huurwoningen.

Heuvelhof bouwde tevens in 1978-1979 in Blanden tussen de Kouterstraat en de Bierbeekstraat een 50-tal sociale huurwoningen die nu ook merendeels verkocht zijn.

Burgemeester Vandezande maakte in een persartikel hierover de terechte opmerking “dat een sociale woning die oorspronkelijk gehuurd werd door de doelgroep en jaren later met veel winst verkocht kan worden, geen sociale woning meer is”. Het is zeker zo dat het sociaal woningpatrimonium van een gemeente of stad op deze manier teloorgaat. Een van de mogelijke oplossingen voor dit bekend probleem is ofwel van huurwoningen geen koopwoningen maken, ofwel hoge boetes in de basisakte inschrijven bij verkoop van een huurwoning (maar die worden door de winstname bij verkoop eenvoudigweg gerecupereerd), ofwel een voorkooprecht voor de plaatselijke overheden inschrijven bij de aankoopakte, op basis van de geïndexeerde initiële aankoopprijzen of nog beter: de verkoper toestaan uitsluitend door te verkopen aan de sociale doelgroep.

We hebben hier te maken met een bloemlezing van dossiers die met het gebruikelijke kwak-en-boemeltalent worden aangepakt, met bevriende klungelende studiebureaus van vriendjes of huisarchitecten, waar jaren tijd, geld en vergaderen aan wordt besteed en waar steeds niks van terecht komt.

Eerder zal het WTC in Manhattan weer recht staan dan dat er hier een sociale huurwoning is gebouwd.
En in Manhattan zijn ze pas sinds 11 september 2001 bezig.

Een sociale woning kan gehuurd of gekocht worden door een persoon die zogenaamd “sociaal gerechtigd” is. Je moet dan voldoen aan bepaalde inkomens- en eigendomsvoorwaarden die door de Vlaamse Maatschappij voor sociaal wonen (VMSW) worden vastgelegd (de VMSW was vroeger de VHM, de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij). De maximale inkomensvoorwaarden die gelden voor een sociale koopwoning worden jaarlijks aangepast.

Voorwaarden anno 2008:

• 29.930,00 euro voor alleenstaanden en 44.900,00 euro voor een gezin van minimum twee personen (samenwonenden, gehuwden, alleenstaande ouder met kind), waarbij deze bedragen verhoogd worden met 2.990,00 euro per persoon ten laste.
• De kandidaat-kopers mogen geen bebouwbaar onroerend goed of bewoonbare woning in volle eigendom of in vruchtgebruik hebben.

Surf voor uitzonderingen op de eigendomsvoorwaarden en meer gedetailleerde info naar: www.vmsw.be/VMSW/particulier-start

Er worden aan de gemeenten geen streefcijfers opgelegd inzake sociale woningbouw. Elke gemeente kan, in overleg met alle betrokken instanties, zelf de bakens uitzetten voor (sociale) woningbouw. Voor Vlaanderen in zijn geheel kunnen we echter wel stellen dat de nood aan betaalbare huisvesting zeer groot is. Dat blijkt onder meer uit het aantal mensen (gezinnen) die op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning. Surf voor meer gegevens naar de website van de VMSW www.vmsw.be onder de rubriek ‘statistieken’.

De VMSW stelt de gegevens in de tabel hieronder (referentiedatum 31/12/2006) ter beschikking. Het betreft hier het aantal bestaande sociale huurwoningen in Oud-Heverlee en in andere gemeenten in Vlaams-Brabant voor zover die beheerd worden door een sociale huisvestingsmaatschappij. In de tabel vindt u voor alle gemeenten in Vlaams-Brabant ook nog het aantal geplande huur- en koopwoningen voor zover er bij de VMSW al concrete bouwdossiers zijn ingediend, de in de voorbije 10 jaar gebouwde huur- en koopwoningen en, als uitsmijter, het aantal bewoonde woningen per gemeente zoals dat in de socio-economische enquête van 2001 (de ‘volkstelling’) gemeten is.

Oud-Heverlee scoort ruim onder het provinciale beleidsquotum van 5% sociale woningen op het totaal van bijkomende woningen, maar vergeleken met een aantal andere gemeenten met een woningaantal variërend van ca 2100 tot 4900 woningen doet onze gemeente het (met terugwerkende kracht) beter. Onze gemeente doet het slechter vergeleken met: Tielt-Winge en Keerbergen, die komen (net) boven de 1% uit, Tremelo haalt al meer dan 2%, Bertem is de enige gemeente in deze vergelijking die de 5% norm behaalt en Landen haalt zelfs 7% (weliswaar op een woningaantal van bijna 6000). Het aantal geplande huur- en koopwoningen is in bijna alle vergelijkbare gemeenten NUL, met uitzondering van Bekkevoort (20), Hoegaarden (10-28), Huldenberg (3) en Linter (16).

Vlaams-Brabant moet dringend een inhaalbeweging maken!